Форум о банкротстве и продуктах «РИТ»

[alena]

Источник: http://www.vmdaily.ru/article.php?aid=80068

Поправки в защиту прав дольщиков готовят ко второму чтению

Строителей попросят не беспокоиться о разработке обходных схем

БЫЛО бы неверно утверждать, что государство оставило граждан, заключающих договоры долевого участия на строительство нового жилья, один на один со строителями. Финансовые пирамиды у нас процветали и в середине 90-х годов, и впоследствии, в новом тысячелетии.
Хотя, надо признать, далеко не всегда проблемы обманутых дольщиков связаны исключительно с мошенничеством застройщика. Нередко кризисная ситуация возникает вследствие принятия некачественных управленческих решений строительной компанией, нарушения кредитной дисциплины и т. п. Но, так или иначе, 30 декабря 2004 года Госдумой был принят Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».


«Нормальные» герои всегда идут в обход

Вы читали этот закон? Нет? И тем не менее решили подписать договор о возведении для вашей семьи уютного гнездышка? И даже успели продать, дабы профинансировать дорогое приобретение, наследство почившей бабушки – старую квартиру? Смелый вы человек. Про обманутых дольщиков не слыхали? Напрасно: это люди, которые, возможно так же как и вы, не читали закона и не слишком-то представляли себе свои права, да и опасности, которые подстерегают на «инвесторском» пути. Между тем закон установил реальные требования к строителям, обосновал условия подписания договора между вами – дольщиком и компанией-застройщиком, подрядившимся построить дом для вас и ваших будущих соседей. Даже ответственность за нарушение договорных обязательств! Ну, к примеру, вы в курсе, что согласно пункту 4 статьи 4 закона договор должен содержать срок сдачи дома, цену и порядок уплаты, гарантийный срок на это здание.
«При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным». Цена вашей будущей жилой крепости может быть изменена и после заключения договора, но если это условие включено в подписанный вами прежде документ.
Итак, закон есть, и обманутые дольщики в стране тоже есть! Почему? Депутат Госдумы Александр Хинштейн, руководитель Рабочей группы президиума Генерального Совета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков и вкладчиков, объясняет: «Многие застройщики навязывают гражданам нестандартные договорные схемы, на которые они по неопытности соглашаются. Договор, форма которого, условия подписания и ответственность за невыполнение четко прописаны в Законе № 214, достаточно надежная защита для дольщика-инвестора от недобросовестного строителя. Но если подписан не договор, а его подобие, тогда гарантия получения жилья существенно снижается. Между тем представители строительных компаний вместо стандартных договоров предлагают своим клиентам подписать договор предварительный: мол, идет строительство, а вот когда дом будет построен, тогда можно будет скрепить подписями документ о купле-продаже.
Только деньги-то свои вы строителям уже отдали». Или же впаривают строители своим клиентам так называемый вексель купли-продажи жилья. Вот дом построим, говорят они, и погасим это вексельное обязательство новой квартиркой. А если дом не построен? Вексель нечем погасить!


Тут у нас поправочки

Для того чтобы «пустить» долевое движение по прямой магистрали, а не по обходным «дорогам и болотам», депутаты Госдумы Александр Хинштейн, Александр Коган, Роман Антонов, Игорь Баринов и Валерий Рязанский подготовили поправки к Закону № 214. Они создают, в частности, условия, при которых подписание установленного законом договора становится обязательным. То есть в законе прописана норма, согласно которой под его действие подпадают все сделки с привлечением средств населения, в том числе и так называемые предварительные договоры. Нарушил – заплати штраф: от 20 до 50 тысяч рублей для должностных лиц и от 500 тысяч до 1 миллиона рублей – для компаний.
Однако тут еще раз следует обратить внимание и самих дольщиков на подписываемый ими документ.
Нужно читать договор, что называется, с лупой! Стоит даже обратиться к стороннему юристу: пусть растолкует, насколько эта бумага сможет защитить ваши интересы и не липовый ли это документик.
Некоторые компании, владеющие на правах субаренды участками земли, на которых предполагается строительство жилья, сталкиваются с проблемами при регистрации договоров долевого участия. Поправки предусматривают право включения в отношении таких компаний понятия «Застройщик». А раз так, будь добр, заключи договор как положено. Кроме того, поправки предусматривают внесение изменений в Закон «О несостоятельности (банкротстве)». Дело в том, что если фирма объявляется банкротом, стало быть, продаются ее активы третьим лицам. А часть активов – это как раз деньги граждан-дольщиков.
Поправка законодателей ставит барьер на пути подобного рода недобросовестной продажи.
Поправки в Закон № 214 внесены на рассмотрение Госдумы и уже приняты в первом чтении. Законодательные перспективы принятия парламентом поправок весьма велики. И все же никакие поправки не смогут гарантировать безопасность ваших денег, если вы будете халатно относиться к качеству подписываемых вами документов.
Мы живем в рыночное время, договор – это главный документ, на основании которого вы платите строителям за их услуги, в данном случае возведение жилья. Отнеситесь к нему со всей ответственностью. Это в ваших интересах.

[alena]

Источник: http://asninfo.ru/asn/58/16087

Закон №214-ФЗ: О дольщике бедном замолвили слово

Поговорка «закон – что дышло, куда повернул – туда и вышло» относится к трудно переводимым выражениям русского языка. Не менее специфическим феноменом является долевое финансирование строительства жилых домов. Попытки ввести эту сферу в русло законодательства растянулись на 5 лет. Только сейчас закон, который не соблюдался большинством участников строительного рынка, становится работающим инструментом. Как признают эксперты, серьезную роль в этом сыграли не только многочисленные поправки, но и последствия мирового финансового кризиса.


К нам приехал ревизор

Нельзя сказать, чтобы власти Санкт-Петербурга уделяли мало внимания проблеме дольщиков. Еще 2 года назад в Комитете по строительству было создано специальное управление по контролю и надзору в сфере долевого строительства, а при вице-губернаторе по социальным вопросам – соответствующая рабочая группа. Проявила инициативу и городская прокуратура, разработавшая собственный законопроект о гарантиях прав участников долевого строительства. А уполномоченный по правам человека предложил ряд собственных правок в российские законы.

Тем не менее, на практике закон №214-ФЗ до недавнего времени игнорировался большинством петербургских строительных компаний. Только в апреле 2008 г. в Смольном состоялось рабочее совещание с участием руководителей профильных комитетов и топ-менеджеров ведущих строительных компаний, на котором было предписано обеспечить переход отрасли к исполнению закона. Аналитики усмотрели связь между этим требованием и выступлением на форуме «Интерстройэкспо» заместителя председателя бюджетного комитета Госдумы Александра Когана, который сообщил о предстоящем внесении поправок в законодательство, исключающих возможность долевого строительства иначе как в соответствии с 214-ФЗ.

В начале июня всем строительным компаниям города было предложено составить графики перехода на заключение договоров долевого участия по этому закону. Профильная комиссия на совещании рассмотрела самые наболевшие случаи, в которых неисполнение застройщиками обязательств привело к жалобам дольщиков.

Непосредственный повод для активизации этой работы был налицо. В город прибыла группа депутатов, не только представляющая комитеты по строительству и бюджету Госдумы, но входящая в комиссию по проблемам вкладчиков и дольщиков крупнейшей партии страны, возглавляемой премьер-министром и председателем Госдумы, который недавно заявил о необходимости перехода к исполнению 214-ФЗ на всей территории РФ.


Двуединая задача партии

В американском парламенте координатор партийной фракции официально именуется whip – хлыст. Хотя А.Хинштейн руководит в партии только профильной группой, его появление на региональном уровне создает почти автоматический эффект активизации ответственных лиц.

Эффективность «наведения шороха» прямо зависит от энергии, компетентности и цепкости памяти проверяющего. Всех этих свойств А.Хинштейну не занимать. Изучая обстановку в Ленобласти, где комиссия составляла перечень проблемных объектов 2 года назад, «ревизор» сразу же припомнил, что самые серьезные проблемы были в Тосненском районе, выяснил, что именно там они остались нерешенными, и пригрозил инициировать смену главы районной администрации.

Впрочем, к Санкт-Петербургу у комиссии оказалось значительно больше претензий. Помимо ожидавшейся проверки оскандалившегося на всю Россию недостроя в Пушкине, А.Хинштейн подверг пристальному анализу деятельность компании ЛЭК, на которую, как выяснилось, в его комиссию поступило большое количество жалоб. Кроме того выяснилось, что 7 жилищных проектов реализуются компанией без разрешения на строительство. Между тем применение №214-ФЗ предполагает возможность заключения договоров только после получения всей разрешительной документации. На ряде объектов переоформить договоры по закону также будет сложно, поскольку земельные участки находятся в залоге у инвестора, в то время как закон требует оформления земли в залог самими участниками долевого строительства.

Закон 214-ФЗ, как неоднократно отмечал А.Коган, чаще всего игнорируется именно в мегаполисах: если в провинциальных областных центрах по нему работали на начало 2009 г. до 35-50% застройщиков, то в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге – не более 10%. По данным главы Управления по контролю и надзору в сфере долевого строительства Александра Меденцева, на 1 января 2009 г. в Петербурге с привлечением средств граждан работали 254 компании, возводивших 653 дома, из которых лишь 31 компания реализовала жилье по договорам, оформленными в соответствии с 214-ФЗ.

Казалось бы, крупным компаниям Москвы и Петербурга с их значительными ресурсами легче исполнить требования закона, в том числе и в части сопровождения документации (по 214-ФЗ каждый договор должен быть зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы). Однако столичные застройщики откровенно сетовали, что при строгом исполнении закона период подготовки к строительству займет до 5 лет. Кроме того, по утверждению строителей, 35% инвестиций в жилищный проект уходит на согласования с городскими ведомствами.

Сосредоточившись на исполнении закона 214-ФЗ, комиссия «Единой России», похоже, рассчитывает решить двуединую задачу – разобраться не только в проблемах самого строительного комплекса, но и в региональных коррупционных механизмах.


Новые стимулы для работы по закону

Нельзя не отметить, что поправки группы депутатов во главе с А.Хинштейном содержат одновременно как кнут для застройщиков, применяющих обходные схемы (в том числе поправки в КоАП об ужесточении штрафов), так и «пряник»: при заключении договоров долевого участия в рамках 214-ФЗ он больше не должны будут фактически дважды уплачивать НДС. Выпадающие доходы бюджета авторы поправок рассчитывают компенсировать не только штрафами, но и уплатой госпошлины УФРС за каждую сделку.

Как свидетельствует руководитель коммерческого управления ИСК «Петрополь» Алена Милош, на ранних стадиях применения 214-ФЗ одним из основных препятствий для работоспособности закона были длительные задержки офрмления регистрации договоров. Сегодня политическая воля заработала и в этой области, подкрепившись введением пошлин (о том, уместно ли их взимание, не один год продолжались споры среди юристов).

Заинтересованность в работе по закону проявили и банки. Если ранее сами банкиры предлагали эффективную обходную схему с выпуском безотзывного покрытого аккредитива в пользу застройщика под безденежный договор между застройщиком и клиентом, то сегодня им такие схемы ни к чему. Тем более, что ими не заинтересуется и застройщик: проценты по кредиту, обеспечивающему аккредитив, в условиях кризиса слишком высоки, считает вице-президент АО «ЮИТ Ракенниус» Федор Цуринов.

Как отмечает директор СРО «Союзпетрострой-Проект» Андрей Уртьев, именно кризис создал дополнительные стимулы для исполнения ФЗ-214 еще до того, как были оглашены последние поправки А.Хинштейна. В условиях повышения риска банкротства застройщиков как крупнейшие банки, так и Агентство ипотечного жилищного кредитования согласны выделять средства лишь на строительство по ФЗ-214. Аналогичные меры предусматриваются и в практике паевых инвестиционных фондов, и в рамках механизма проектного финансирования, продвигаемого ССК «Союзпетрострой».

Вторым фактором стало повышение осведомленности самих приобретателей жилья, в период кризиса особенно придирчиво оценивающих финансовые возможности застройщика – а именно 214-ФЗ предоставляет им такую возможность, наряду с правом расторжения договора в случае несоблюдения сроков и качества строительства. Теперь некоторые московские компании в целях привлечения клиентов стремятся подчеркнуть в своих рекламных материалах, что они работают по закону. Соблюдение 214-ФЗ стало на рынке убедительным доводом в пользу надежности компании, отмечает гендиректор ЗАО «ХоСК-2» Закир Муратов. Компании, первыми приступившими к работе по закону, рассматриваются местными властями как более надежные. «Работа по 214-ФЗ дает нам преимущество при получении кредитов и участии в городских конкурсах», - рассказывает коммерческий директор ООО «ГДСК» Екатерина Немченко.

Эксперты отмечают тенденцию в пользу закона и в судебной практике: так, в Калининграде арбитражный суд на основании закона «О защите прав потребителей» вынес решение в пользу дольщика, оспорившего суррогат договора долевого участия – представительный договор. А по мнению начальника отдела петербургской прокуратуры Елены Бухариной, предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме между застройщиком и покупателем при оплате стоимости приобретаемой квартиры является ничтожным, поскольку представляет собой притворную сделку.

Наконец, дополнительным средством продвижения закона стало формирование СРО: у бизнеса возникли собственные стимулы – как репутационные, так и экономические – для предотвращения проблемы «обманутых дольщиков». На эту заинтересованность во многом рассчитывают власти города. Впрочем, СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга», выдвигает и собственные законодательные инициативы. Серия новых поправок, уже отосланных на экспертизу в Москву, направлена на сокращение рисков, связанных с задержкой ввода построенного здания в эксплуатацию и оформления права собственности участников долевого строительства, рассказывает гендиректор СРО Алексей Белоусов.


Когда выгоду получают все

«Объединение строителей Санкт-Петербурга», в частности, предлагает внести в текст закона дополнительные изменения, позволяющие осуществлять зачет требований по уплате неустойки дольщиком, который в одностороннем порядке расторгает договор, во внесудебном порядке, а также сократить срок одностороннего расторжения договора застройщиком при неисполнения договорных условий дольщиком. «Применение закона не должно быть игрой в одни ворота. Надо и с дольщиков спрашивать за неисполнение своих обязательств», - соглашается вице-губернатор Санкт-Петербурга Роман Филимонов.

Конъюнктура периода кризиса, создав условия для работоспособности закона, устраняет явный дисбаланс, который большинство экспертов отмечало в его первоначальном варианте: теперь его исполнение создает преимущества для добросовестных представителей всех сторон, задействованных в долевом строительстве. С новыми корректировками закон становится выгоден и для кредиторов, и для застройщиков, и для СРО, в которые они входят, и для потребителей, и для прокурорских органов, на которые, как отмечал председатель КГХ ЗакСа Сергей Никешин, до настоящего времени ложилась львиная доля работы с жалобами и обращениями пострадавших дольщиков.

Так из «пасынка законодательства» и предмета постоянной критики закон становится инструментом снижения рисков в строительстве и одновременно средством повышения прозрачности принятия решений в строительном комплексе.