Форум о банкротстве и продуктах «РИТ»

[Nata]

При приобретении в собственность строения покупатель становится собственником земельного участка (или доли в нем) в силу закона. Однако это не решает вопрос публичной регистрации такого права, отмечают юристы.

В рамках банкротства компании «Денолли 3 Ко» было продано с торгов здание (мебельный склад) площадью 676,4 кв. м. С победителем торгов — ИП Русланом Коваленко — был заключен договор купли-продажи здания. При этом в договоре ничего не было сказано об участке, на котором расположено это здание и который также принадлежит «Денолли 3 Ко». Коваленко потребовал в суде выделить участок, занятый зданием и необходимый для его использования, а также для проезда и прохода в границах, определенных в экспертном заключении, а также признать его право собственности на сформированный участок и вынести решение о госрегистрации права собственности. Суд первой инстанции, с которым согласились апелляция и кассация, отклонил требования ИП. Руслан Коваленко пожаловался в Верховный суд, который отменил акты нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции (дело А41-43096/2022).

Фабула

ООО «Денолли 3 Ко» было признано банкротом. По итогам банкротных торгов «Денолли 3 Ко» в лице конкурсного управляющего (продавец) и ИП Руслан Коваленко (покупатель) заключили договор купли-продажи, по которому продавец передал в собственность покупателя нежилое здание (мебельный склад) площадью 676,4 кв. м.

Конкурсный управляющий в январе 2022 года подписал акт приема-передачи имущества. Коваленко также подписал акт с указанием, что выявлены недостатки в виде протечек кровли, ключи от здания и документы на строение не переданы.

В связи с уклонением КУ от передачи имущества и совершения действий по госрегистрации перехода права собственности Руслан Коваленко обратился к «Денолли 3 Ко» с претензией, которая была оставлена без удовлетворения.

При этом проданное на торгах здание располагается на участке, принадлежащем на праве собственности «Денолли 3 Ко».

Коваленко, ссылаясь на то, что ему как правообладателю здания должно также перейти право собственности на участок, занятый таким зданием и необходимый для его использования, также обратился к «Денолли 3 Ко» с требованием включить в договор купли-продажи соответствующий участок. «Денолли 3 Ко» вновь отказалось удовлетворить требование предпринимателя.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Коваленко в суд с требованиями выделить участок, занятый зданием и необходимый для его использования, а также для проезда и прохода в границах, определенных в экспертном заключении, а также признать право собственности на сформированный участок за предпринимателем и вынести решение о госрегистрации права собственности.

Суд первой инстанции, с которым согласились апелляция и кассация, отклонил требования ИП. Руслан Коваленко пожаловался в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.

Что решили нижестоящие суды

Суды исходили из того, договор купли-продажи не является безусловным основанием возникновения у предпринимателя права собственности на земельный участок, занимаемый спорным зданием в испрашиваемом истцом размере.

По мнению судов, само по себе заключение договора купли-продажи здания не влечет за собой приобретения покупателем права собственности на участок под ним и необходимый для его эксплуатации.

Право собственности на участок, занимаемый спорным объектом, Руслану Коваленко не передавалось. Предметом договора купли-продажи являлось только здание. В договоре не содержится сведений о том, что цена здания определена сторонами с учетом стоимости земельного участка, на котором оно расположено.

Право собственника объекта недвижимости на часть участка, расположенного под ним, возникает на основании покупки или аренды участка, соответственно, право пользования участком является возмездным.

Доказательств того, что после регистрации предпринимателем права собственности на объект недвижимости «Денолли 3 Ко» препятствует в пользовании зданием или оспаривает право на пользование землей, не представлено.

Коваленко имеет преимущественное право на заключение с собственником земельного участка договора купли-продажи или аренды в той части, на которой расположен приобретенный им объект недвижимости, и которая необходима для его использования и эксплуатации.

Что думает заявитель

Коваленко указал, что суды проигнорировали основополагающий принцип земельного законодательства – единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.

Что решил Верховный суд

Судья ВС Н.С. Чучунова сочла доводы жалобы заслуживающими внимания и передала спор в Экономколлегию.

ВС отметил, что доказательств того, что при выставлении строения на торги и заключении договора купли-продажи воля продавца и покупателя была направлена на отчуждение здания без земли, не представлено. В договоре такое условие и указание на это отсутствуют.

Таким образом, оснований считать договор купли-продажи здания недействительным (ничтожным) не имеется, что также подтверждено вступившим в законную силу определением суда, которым было отказано в удовлетворении требований банка Рублев (в лице АСВ) о признании названной сделки недействительной.

В случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно, подчеркнул ВС.

Несмотря на то, что земельный участок и проданное «Денолли 3 Ко» помещение являлись самостоятельными объектами гражданских прав, на момент продажи они принадлежали одному лицу и в данном случае в обороте участвовали совместно.

Следовательно, применению подлежит общее правило о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца.

При изложенных обстоятельствах довод «Денолли 3 Ко» о том, что на основании решения кредиторов по итогам повторных торгов с Прусаковым А.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 34,7 тыс. кв. м, является несостоятельным с учетом норм земельного и гражданского законодательства.

Закон о банкротстве не содержит положений, исключающих императивные нормы о единой судьбе объекта недвижимости и земельного участка. Названный закон не предполагает реализацию в ходе банкротных процедур здания и земельного участка, принадлежащих одному продавцу, раздельно (разным покупателям).

Таким образом, право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя здания в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на сооружение.

В случае, если в договоре купли-продажи отсутствует специальное указание на то, что вместе с помещением в здании покупателю передается и доля в праве собственности на земельный участок, занятый таким зданием, подлежат применению положения норм земельного и гражданского законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 555 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

После продажи объекта недвижимости одному лицу продавец не вправе распорядиться земельным участком, на котором этот объект расположен, путем отчуждения участка иному лицу.

Соответственно, если на момент продажи в 2021 году здания, расположенного на земельном участке, строение и участок принадлежали «Денолли 3 Ко», сооружение и доля в праве на земельный участок должны были участвовать в обороте совместно.

В связи с этим после регистрации перехода к покупателю – Коваленко права собственности на строение на основании договора купли-продажи доля в праве на земельный участок, соответствующая проданному объекту недвижимости, не могла остаться в собственности продавца — «Денолли 3 Ко», а следовательно, последний после продажи здания был не вправе распоряжаться этой долей отдельно от объекта недвижимости.

Таким образом, вывод судов о том, что при приобретении в собственность строения его покупатель не стал собственником доли в праве на земельный участок, которая была в собственности продавца — «Денолли 3 Ко», противоречит нормам права.

Вместе с тем Экономколлегия посчитала, что в заявленной редакции требования Руслана Коваленко о признании права собственности на конкретные земельные участки в границах, определенных в заключениях специалиста, не подлежат удовлетворению.

На спорном участке располагается около двадцати объектов недвижимости, часть из которых в рамках банкротных процедур продана третьим лицам.

Следовательно, земельный участок поступил в общую долевую собственность собственников расположенных на нем объектов недвижимости.

Каждый собственник имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования.

Выделяемый земельный участок в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.

В рассматриваемом случае материалы дела не содержат доказательств соблюдения Русланом Коваленко процедуры, позволяющей сразу требовать выдела земельного участка для эксплуатации и обслуживания приобретенного здания.

Начальным этапом преследуемого предпринимателем материально-правового интереса является признание права общей долевой собственности на земельный участок с последующим соблюдением процедуры выдела из него в натуре соответствующей доли при наличии такой возможности, пояснил Верховный суд.

Итог

ВС отменил акты нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении спора судам надлежит:

- предложить Руслану Коваленко уточнить заявленные требования, принимая во внимание установленную законом процедуру выделения и оформления земельного участка в собственность, а также обсудить вопрос о привлечении к участию в деле иных собственников объектов недвижимости, расположенных на участке, и правообладателей названного земельного участка;

- исследовать возможность выделения земельного участка в счет доли Коваленко;

- проверить, не нарушает ли такое выделение истцу участка в запрошенной конфигурации права и законные интересы иных собственников недвижимого имущества.

Источник заимствования: PROбанкротство