Странности залога

Сюда пишем всё что не попадает по теме в другие форумы

Сообщение vva » 22 дек 2010, 10:14

http://www.domania.ru/content/7706

Странности залога

Автор статьи: Василий Андреев
Дата публикации: 21.12.2010


Положение о том, что обеспечением по ипотечному кредиту выступает недвижимость, выглядит вполне здраво. Но вот передо мной лежит типовой договор одного крупного банка. И там содержится замечательная формулировка: «В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком своих обязательств по данному Договору Заемщик отвечает всеми своими доходами и имуществом». Почему так? Квартиры господам банкирам показалось мало?

Танцуют все!
Первым делом, конечно, нам захотелось разобраться, насколько это явление массовое. Может быть, банк, с которым не повезло иметь дело автору, какой-то исключительный? А все прочие ограничиваются залогом в виде квартиры, как оно вроде бы и должно быть в случае ипотеки? Однако, говоря словами моего школьного приятеля, «квак бы не квак!»: данная формулировка оказалась правилом, причем не знающим исключений. «Практически все банки так или иначе используют эту фразу в договорах, — подтверждает Вадим Кузнецов, начальник отдела кредитования компании «Кредит Макс», член экспертного совета Гильдии риэлторов Москвы. — Во всяком случае, в нашей практике она встречалась всегда».

Причины: явные и не очень
«Официальная» версия, которую активно продвигают банки и сотрудничающие с ними риелторы, сводится к тому, что цена жилья в определенных случаях оказывается меньше размера кредита. Очень наглядно это проиллюстрировал последний кризис: до него банки, случалось, предоставляли до 90% от стоимости квартиры (некоторые эксперты говорят о 100%, и даже 110% — дескать, недвижимость все равно дорожает, а покупателю нужно на что-то делать ремонт). Ну а после того как цены «съехали», кредит стал больше обеспечения. Кроме того, напоминает Светлана Габуева, заместитель генерального директора «Московского агентства недвижимости», объекты, находящиеся под обременением, вообще продать сложнее и оцениваются они ниже среднерыночного уровня.

Согласиться и прослезиться от умиления автору мешают два обстоятельства. Во-первых, формулировка насчет «всего имущества» использовалась и до кризиса — сохранился у меня кредитный договор 2007 года, и там она, красавица, наличествует. А во-вторых, банки настаивают на подобном пункте даже в тех случаях, когда стоимость квартиры ни при какой погоде не может оказаться ниже кредита. Если вам не хватает для покупки даже 30% (то есть 70% вы накопили на первоначальный взнос самостоятельно), в договоре все равно будет значиться «все имущество». «У нас так положено!», «не хотите — не надо!» — и весь сказ…

Зачем это банкам? Рискну высказать предположение. Финансовые учреждения понимают, что обеспечение в виде квартиры не является стопроцентно надежным. Есть риски, связанные с физическим разрушением. Есть опасность того, что недвижимость истребует по суду кто-то из бывших собственников. По уму, конечно, надо бы просто лучше проверять объекты, в том числе их юридическую чистоту. Но банкам лень, куда проще вбить в договор пункт насчет «всего имущества».

Страхуй, не страхуй, все равно получишь… один результат
Проницательный читатель тут, несомненно, возмутится. Все знают, что и заемщик, и ипотечная квартира страхуются, так что перечисленные выше риски должны покрываться страховкой. Однако при ближайшем рассмотрении выясняется, что и здесь не все гладко.

Прежде всего типовой «Договор комплексного ипотечного страхования» содержит огромную массу исключений. Скажем, в том экземпляре, который имеется на руках у автора (да-да, и он тоже), к ситуациям, когда смерть и утрата трудоспособности страховкой не покрываются, отнесен, например, СПИД. Авторам этого пункта хочется напомнить, что такая напасть может приключиться не только в результате развеселой личной жизни, но и при переливании крови. Или еще чудесная строчка «Занятие любым видом спорта на профессиональном уровне, включая тренировки». Юрист страховой компании как дважды два докажет, что утренняя пробежка, во время которой застрахованный сломал ногу, была этапом подготовки к Олимпиаде. А чего стоит «Нормальное и/или осложненное течение беременности и/или родов»! Интересно, что думают о таких пунктах наши власти — они вроде как пекутся о демографии?

Не все слава богу и со страхованием самой квартиры. Пункт корявый, но достойный воспроизведения: исключается «ущерб, связанный с исковыми требованиями, возникающими в связи с фактом, ситуацией, которые на дату начала действия Договора страхования были известны Страхователю (Выгодоприобретателю), или Страхователь (Выгодоприобретатель) должен был предвидеть, что они могут привести к предъявлению к нему искового требования…». В принципе, любая покупка квартиры — это ситуация, в которой покупатель «должен предвидеть», что к нему могут обратиться с претензиями бывшие собственники…

Одним словом, страхование квартиры при ипотеке — чистой воды профанация. Страховые компании, конечно, выплачивают клиентам незначительные суммы (надо же создать повод для последующей рассылки по изданиям бесчисленных пресс-релизов), но в случаях, когда предстоит возместить деньги, соизмеримые со стоимостью квартиры, стоят насмерть. При желании в Интернете найдется не один десяток подобных историй. Так что страховка — это просто дополнительный побор, увеличивающий годовую ставку на 1-1,5%. Почему же банки так любят страховщиков, что фактически навязывают заемщикам их услуги («отказникам» или вообще не дают деньги, или повышают проценты)? А тут все просто: банк и СК — дружественные структуры, часто входящие в состав одного холдинга. У каждого банка имеется список фирм, где заемщикам «рекомендуется» страховаться. И тех, где «не рекомендуется». Как думаете, почему?

Не обман ли?
Автор честно признается, что он не юрист, поэтому вряд ли может рассуждать с подобающим знанием дела. Но что-то очень это похоже на обман потребителя: обещают ипотечный кредит (то есть с залогом недвижимости), а потом внезапно, как рояль в кустах, появляется «все имущество». Позиция банков понятна: люди сами подписываются под подобными условиями в договорах, так что, выходит, со всем соглашаются. Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость», напоминает, что в Гражданском кодексе РФ имеется ст. 24 — «Имущественная ответственность гражданина». Там сказано, что человек отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Более подробно процесс банкротства гражданина описан в главе X Федерального Закона «О несостоятельности (банкротстве)».

В общем, с одной стороны, желание банков вписать «все имущество» гармонирует с требованиями ГК. С другой, если эта норма так безусловна, зачем она дублируется в договоре? Хочется напомнить, что не так давно широко обсуждалась информация: Федеральная антимонопольная служба (ФАС) хорошенько помассировала филейные места операторам сотовой связи за фокусы с роумингом. Хотя оные операторы, конечно, очень убедительно утверждали, что все их тарифы имеются на сайтах, все честно, а клиенты, подписав договоры на оказание услуг, сами выразили согласие с расценками. Может быть, госорганам пора устроить освежающий массаж и банкам? Тем более что прецеденты есть: летом 2008 года ФАС уже возбуждала против ряда финансовых учреждений дела, связанные с навязыванием страхования.

Что делать, или О пользе тещи
Вступится или нет государство за заемщиков (собственных граждан), тема отдельного разговора. В любом случае произойдет это (если произойдет вообще) весьма нескоро. Так что интереснее, вероятно, практические рекомендации. Совет «не подписывать договоры с нехорошей формулировкой» безупречен, но вряд ли реализуем: в ипотечных офисах сегодня образуются очереди желающих получить кредит. Совершенно неподходящая ситуация, чтобы качать права. Остается одно: сделать так, чтобы на момент взыскания никакого имущества у вас не было.

Здесь очень уместно будет привести слова одного моего коллеги. С одной стороны, он трудится в риелторской компании, то есть руками и ногами за банки (они для риелторов — партнеры, с ними работать и работать). С другой, этот человек сам брал ипотечный кредит и не мог не споткнуться об этот замечательный пункт. «Переводить все на супругу было бесполезно, — делится опытом приятель (естественно, попросивший не упоминать его имя). — В законе есть положение о совместной ответственности супругов, даже если ипотека оформляется на одного из них. Скажем, если машина куплена в браке, она является совместной собственностью». Так что совет один, заключает наш анонимный эксперт: дружите с родственниками. У тещи машину точно не отберут!
Аватар пользователя
vva
Администратор
 
Сообщений: 2869
Зарегистрирован: 06 фев 2007, 13:33

Re: Странности залога

Сообщение n3li » 01 апр 2021, 13:13

domania теперь не работает. на городквадратов посмотрите - https://gorodkvadratov.ru/
n3li
 
Сообщений: 1
Зарегистрирован: 01 апр 2021, 13:09

Кто сейчас на форуме

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 2

cron