Форум о банкротстве и продуктах «РИТ»

[vva]

http://www.bn.ru/articles/2009/10/13/49656.html

Алексей Коневский, руководитель практики земельного права / недвижимости и строительства компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры":

Сейчас мы все были свидетелями того, что произошло изменение рынка девелопмента. Нельзя сказать, что банки не были ранее влиятельными игроками на этом рынке, но в последнее время они стали влиятельными игроками в несвойственной им ранее роли. Положительно это или отрицательно, но, наверное, у банков не было другого выбора, кроме как войти в этот рынок. Процесс взыскания активов далеко еще не закончен, и нас еще ожидает много новостей в этой сфере.

Какие существуют способы урегулирования просроченной задолженности между должником и кредитором? Одно из простых решений – обращение в суд. Не самый удачный вариант, если у должника плохое финансовое положение. В этом случае наличие исполнительного листа вряд ли чем-то поможет. Также результатом судебного преследования может быть банкротство должника, что также не всегда может быть выгодно кредитору.

Реализация обеспечительных мер – это взыскание по поручительствам других лиц, которые были выданы по кредиту. Это также может оказаться не эффективным, потому что на практике поручителями могут оказаться аффилированные лица, входящие в тот же самый строительный холдинг.

Возможно также взыскание на заложенное имущество, но эта мера может быть эффективна только в отношении готовых объектов недвижимости, которые уже оформлены и сданы в эксплуатацию. Что касается незавершенных объектов, то эта мера малоэффективна, поскольку такие объекты практически невозможно реализовать, ведь эти объекты ни юридически, ни коммерчески еще не оформлены и ценности не представляют.

Банкротство должника крайне нежелательно для банка, поскольку фактически означает прекращение бизнеса заемщика. Что это означает для банка? Денег нет сейчас – и их не появится в будущем. А реализация имущества должника практически никогда не приводит к удовлетворению всех кредиторов в силу особенности нашей процедуры банкротства.

Наиболее приемлемым вариантом для обеих сторон остается реструктуризация задолженности. Здесь может использоваться много юридических механизмов: это и рефинансирование задолженности, и конвертация долга, отступной, перевод, изменение условий и так далее.

Очень важный аспект реструктуризации, который сторонам необходимо учитывать: расплачиваться должнику придется в любом случае, так или иначе, либо придется отказаться от части активов, либо от контроля, и так далее.

Если говорить о взаимоотношениях застройщиков и банкиров, в большинстве случаев, как мы видим, сторонам все-таки удается договориться. Были у нас случаи, и мы все о них хорошо знаем, с громкими судебными делами – но и они закончились тем, что стороны пришли к необходимости договариваться. И это естественно, ведь в случае банкротства все теряют все. Это игра с нулевым выигрышем. Банки также оказались заложниками этой ситуации, и поэтому разумный подход сейчас доминирует.

Многих интересует, будут ли банки кредитовать застройщиков в ближайшем и отдаленном будущем. К сожалению, сейчас тенденция такова, что банки предпочитают кредитовать те активы, которые они уже профинансировали, чтобы вернуть хоть какие-то деньги. Для стороннего заемщика, как правило, денег уже не остается. Кредитование обычно происходит, если это какие-то знаковые, социально значимые проекты, пользующиеся поддержкой властей. Либо это может быть кредитование под государственные гарантии, которые также получить непросто. В остальных случаях банки пока не торопятся кредитовать строительство. Дальнейшее развитие ситуации будет зависеть, прежде всего, от того, как будут чувствовать себя сами банки.

Стоит ли простому потребителю волноваться, пока банки и девелоперы делят свои активы? Волноваться, безусловно, надо, поскольку шансы остаться при своих не всегда есть. Тем не менее, как я уже говорил, реструктуризация задолженности является наиболее предпочтительным вариантом – и для потребителя тоже. Если актив переходит банку, то есть шанс, что банк будет вынужден профинансировать завершение строительства этого объекта, чтобы минимизировать свои издержки. В этой ситуации высока вероятность, что ваши требования будут удовлетворены, и вы сможете получить свой объект, в который вы инвестировали. Хотя нам известны случаи, когда банки конкурируют с обманутыми дольщиками, которые тоже предъявляют свои права на заложенный объект недвижимости, такие случаи тоже есть.