Форум о банкротстве и продуктах «РИТ»

[Юлия@rsit]

Покупатели жилья, которое является единственным, должны иметь реальную возможность вне очереди вернуть уплаченные деньги в случае признания сделки недействительной в рамках дела о несостоятельности банка-продавца, следует из опубликованного во вторник постановления Конституционного суда (КС) РФ. Он признал неконституционными нормы закона о банкротстве, из-за которых граждане и теряют жилье, и не могут рассчитывать на возврат денег для покупки нового.

Это решение КС РФ принял при рассмотрении жалобы Сергея Кузьмина, который лишился квартиры в дореволюционном доме в Санкт-Петербурге площадью 273 кв. м. Она была в августе 2015 года приобретена за 10,9 млн рублей у банка "Советский", а у этой кредитной организации объект оказался за 29,85 млн рублей после того, как предыдущий владелец не смог расплатиться по займу. Перед этим квартира продавалась на торгах с начальной стоимостью почти в 40 млн рублей, но покупателей не нашлось.

В октябре 2015 года ЦБ РФ назначил в "Советский" временную администрацию, с октября того же года началась санация банка с помощью Фонда консолидации банковского сектора. С этого момент начался ретроспективный отсчет годичного периода, в течение которого заключались сделки, которые могут быть признаны недействительными на основании пункта 11 статьи 189.40 и пункта 1 статьи 61.2 закона о несостоятельности - если по ним банкрот получил меньше, чем полагалось бы при рыночных условиях.

В октябре 2016 года банк обратился в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти, чтобы оспорить сделку из-за ее заниженной стоимости. Кузьмин возражал, что он "не является ни аффилированным, ни заинтересованным лицом" по отношению к банку, а лишь заключил сделку в период, отнесенный законом о банкротстве к периоду подозрительности, о чем он не знал и не мог знать. Цена же не вызвала у него сомнений, так как квартира требовала капитального ремонта, на который он брал 20 млн рублей в кредит.

Но судебная экспертиза сочла, что рыночная стоимость недвижимости составляет более 35 млн рублей. С учетом этого обстоятельства суды признали сделку купли-продажи квартиры недействительной и обязали Кузьмина вернуть квартиру банку и получить обратно свои 10,9 млн рублей. При этом требование Кузьмина к банку-банкроту было учтено за реестром, так как он пропустил срок для предъявления требований, то есть шансов на получение каких-либо средств у него практически не осталось. Максимум, чего смог добиться Кузьмин - Петроградский райсуд Санкт-Петербурга разрешил ему пользоваться квартирой до того момента, пока банк не вернет ему все деньги.

В своей жалобе в КС РФ Кузьмин пытался оспорить упомянутые нормы закона о банкротстве, которые, по его мнению, несправедливо дают банку оспаривать сделку с несвязанным с ним лицом. По итогам ее рассмотрения КС РФ признал правомерным право на оспаривание, но нормы все же были признаны не соответствующими Конституции РФ - по той причине, что они не гарантируют гражданину-покупателю, лишающегося своего единственного жилья, реального возврата денег за него.

Применение последствий недействительности сделки подразумевает, что покупатель жилого помещения, получив назад деньги, должен получить возможность купить другое жилье, позволяющее удовлетворить жилищные потребности, объяснил в постановлении КС РФ. Но "такой экономический результат едва ли может быть достигнут в рамках процедур банкротства", которые характеризуются, как правило, значительным объемом задолженности перед кредиторами, особенно в делах о несостоятельности банков, добавил КС РФ.

Возврат имущества в конкурсную массу не сопровождается одновременным восстановлением положения участников сделки, признанной недействительной, напомнил КС РФ: контрагент банкрота получает лишь право требовать возврата долга. Кроме того, гражданин-покупатель по оспоренной сделке по продаже жилья не имеет на него никаких залоговых прав, то есть на преимущественное погашение долга за счет полученных средств от его реализации, отметил суд. При этом нормы закона о банкротстве не содержат какого-либо специального правила об очередности удовлетворения требований кредиторов, которое позволяло бы увеличить вероятность получения таким гражданином денег.

"Это, по существу, может приводить к безвозмездному изъятию у гражданина единственного пригодного для проживания жилья", - указывает КС РФ.

В связи с этим суд предписал правительству и Госдуме исправить нормы о банкротстве. А до этого времени будут действовать временные правила: деньги от продажи единственного жилья по недействительным сделкам банков-банкротов, будут направляться сразу покупателям в размере, уплаченном по договору, а оставшаяся сумма будет идти в конкурсную массу. До получения денег граждане-покупатели смогут пользоваться жильем.

Решения судов в случае с Кузьминым должны быть пересмотрены.

Использованы материалы Новостной ленты "Интерфакс"

Источник заимствования: Федресурс